消防安全管理中存在的問題及對策

發布時間:2020-06-14 10:00:00

近年來,我國城市化的快速發展,新城市的不斷拆遷和建設,房地產業的快速發展,房地產業的發展,給物業管理帶來了新的需求,有效的管理和管理是一個不可回避的現實。居住區和城市綜合體的消防安全涉及千家萬戶,也直接影響到社會的火災形勢。消防管理作為物業管理的重要組成部分,在當今以生命安全為導向的社會環境中顯得越來越重要。

近年來,我國城市化的快速發展,新城市的不斷拆遷和建設,房地產業的快速發展,房地產業的發展,給物業管理帶來了新的需求,有效的管理和管理是一個不可回避的現實。居住區和城市綜合體的消防安全涉及千家萬戶,也直接影響到社會的火災形勢。消防管理作為物業管理的重要組成部分,在當今以生命安全為導向的社會環境中顯得越來越重要。

1、 物業消防管理中存在的問題

(1) 消防管理責任不能落實。部分物業服務企業領導消防責任意識淡薄,消防管理重視不夠,消防責任落實不到位。一些產權多元的單位相互交織,容易造成管理上相互推諉,經費上相互糾結,責任不落實,造成消防設施配置維護不到位,管理上出現嚴重問題。

(2) 消防設施停用、損壞。為減少開支,部分物業服務企業未委托專業消防維護管理單位對消防設施進行維護,致使消防設施在保修期后未進行管理和維護,致使消防設施受損,部分受損消防設施無法及時修復和更換。還有一些小區,特別是沿街配套商鋪,業主長期盜用消防栓水,導致物業公司水費大幅上漲,一旦監管不力,直接關閉消防設施。

(3) 疏散通道被占用并上鎖。在設計中,住宅區或商業綜合體通常有兩條以上的消防車道。在管理上,為了簡化保安人員,一些消防車道入口會長期上鎖。如今,隨著私家車的增多和建筑設計中停車位的缺乏,私家車長期占據著消防車道。為盡可能擴大商業面積,沿街商業或商業綜合體業主應在疏散通道內設置小倉庫和雜物間,或考慮防盜,并鎖好部分應急出口的門。

(4) 功能改變后增加火災危險。沿街商業或商業綜合體出租或出售后,業主擅自改變使用功能,常造成設置夾層、廚房、倉庫、使用液化石油氣、改變樓梯設置形式、擴大防火分區面積、拆除部分消防設施等問題,并使用大量易燃易爆的裝飾材料。在一些居民區,自停車庫代替非機動車停車庫作為倉庫或廚房,增加了火災負荷。

(5) 這處房產不在管理之下。在一些住宅小區,收取物業費非常困難。當物業公司無法保證正常盈利狀態時,選擇整體離開現場。通常情況下,物業公司在離開工地后由社區管理。但是,由于小區事務繁忙,沒有專業的管理人員,管理資金無法保證,小區消防物業基本處于無人管理的狀態。

2、 問題的原因

(1) 物業管理水平不高。隨著物業服務企業的快速發展,缺乏長期的管理經驗積累,消防管理人員的專業素質水平不高,流動性大,存在的火災隱患無法及時發現和整改,而物業服務企業發現的火災隱患上報領導后,無法得到重視。從長遠來看,消防配套設施不受監管。許多社區成立的業主大會基本上流于形式,消防安全管理的情況不能及時了解和監督,根本就不能引起物業服務企業的重視。

(2) 業主消防意識不強。許多業主對開展消防工作的目的和意義沒有明確認識,對“只投入、不產出”的消防工作有一定的抵觸情緒,對消防安全有僥幸心理。在日常消防管理中,物業服務企業往往得不到業主的支持和理解。但是,業主日常用水、用電、用氣的經濟意義超過消防,在收取相關消防管理費或使用消防維修資金或更換消防設施及配件時往往達不到共識。業主自治意識淡薄,不受多多少少思想影響參與消防管理。

(3) 沒有問責的渠道。如社區建筑消防設施損壞、消防車道占用、疏散通道堵塞或擅自改變建筑性質等。在法律關系上,違反消防法律、法規的,依法追究行政責任。但很多行為并不是物業服務企業直接做的,物業服務企業也對其進行了勸阻和制止,而業主們仍然我行我素。在這種情況下,對物業服務企業的處罰顯得不合理。然而,執法部門直接處罰眾多業主或物業用戶并不容易,導致違法行為未能及時制止。

(4) 政府監管力度不夠。物業服務企業和業主依靠主管部門的監督執法行為,不檢查、不自查、不監督、不整改,完全處于被動的驗收管理之中,需要政府部門投入更多的人力和精力。由于監督管理的重點和方式,以及消防警力配置不足,消防部門無法對居民區和商業綜合體進行過多的監督管理。即使發現問題,也只能要求物業服務企業督促解決,不能陷入房地產開發商、物業服務企業、業主、鄰里人等的復雜利益糾紛中。因此,政府部門對具體問題的干預和管理是膚淺的,具體的隱患無法得到有效糾正。

3、 物業消防管理建議

(1) 明確物業消防管理各方責任。首先,要明確政府主管部門的消防財產。從當前形勢和未來發展趨勢來看,物業消防管理必須用法律文件明確管理主體和管理責任。根據我省網格化消防管理的要求,社區居委會要承擔管理責任,進一步細化失職、失職、問責管理制度。其次,明確建設單位、物業服務企業和業主的責任。各職能部門應制定定制化協議,從遵守法律法規、管理支持、消防設施維護、維修資金申請等方面逐一細化、明確,并在業主交房時簽訂。

(2) 加強對職能部門的監督管理。各職能部門特別是消防部門要加強對物業服務企業的監督管理,把商業綜合體和有自動消防設施的住宅區作為一級、二級消防安全重點單位進行管理,確保一定的檢查頻率和檢查質量,對違反規定的物業服務企業進行處理。為盡快完善物業消防管理的消防技術規范,消防設計審查應考慮未來的管理,如:小區配套商業服務用房,計量水表可設置在每戶接入室內消火栓等的管道上。

(3) 提高業主消防管理水平和消防意識。要定期對物業服務企業消防負責人和消防管理人員進行培訓。設有自動消防設施的商業綜合體和住宅區的管理人員,應當經消防部門培訓取得專業資格。要合理授權消防管理人員,使其及時解決消防設置中存在的問題。在經濟發達地區,需要對社區內的自動消防設施進行在線監控。要深入開展商業綜合體和居住區的消防宣傳工作,必須將消防宣傳融入社區文化,如設置消防宣傳窗口、消防宣傳牌、消防“三個提示”標語等,還可以建立消防體驗館,組織消防宣傳隊伍,加強消防安全宣傳教育的普遍性。

隨著城市的不斷發展,物業消防管理的要求也越來越高。只有不斷深入研究,加強源頭管理,才能真正適應城市的發展。那么對于企業來說,如何優化和提升消防管理呢?

如何把企業和維修機構聯系起來,保證工作的順利進行?

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